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五星级酒店机电选择考虑事宜
发布时间:2015-02-10 来源: 责任编辑:

 

       在星级酒店中,酒店的设备投资成本一般占总投资的30%,主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备等。设备的选择需要结合成本、后期运行费用以及整个系统的稳定性综合考虑。

 

       一、配发电系统:

 

       施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑,一定要充分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题,修建的时候一定要保证有15%-20%的余量。发电机本已经是在救命的时候启用的,其不能有丝毫散失。建议买进口品牌,从实际了解到的情况,国产货的确比不上进口机,比较好的有瑞典的沃尔沃,美国的康明斯(不是国内组装的康明斯)等品牌。 

 

       二、中央空调系统: 

 

       (1) 主机现在各种品牌有30 多个,建议选择时先分个档次,若拿国产货和美国品牌对比,的确是不合适的。建议分成三个档次:进口品牌的,如美国的开利、约克,日本的大金等,纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等,合资的台湾台佳、上海瀚艺等。 

 

       (2) 不同档次品牌价格是不同的,各有所取舍:业主若是选择纯国产货,短期一两年之内绝对是不会有什么问题的,但要想5 年、6 年以后仍然如初,就不现实,但是降低了初期投资成本,要想这头也占、那头也占,是极不现实的。

 

       (3) 若酒店采用了水源热泵或地源热泵,要注意,不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的;

 

       (4) 对于进口品牌,要千万防备是否是贴牌的!这种情况,从外表上粗略是看不出来的,但其核心的压缩机是能确认出来的,另外,别幻想着买原装进口的机子,现在都是在国内组装的; 

 

       三、给排水系统: 

 

       一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型,目前市场上出现的新产品较多,要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标;

 

       四、 消防及自动报警系统: 

 

       (1) 施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时,仔细划分需由消防施工单位完成的工作范围,哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作,与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。 

 

        五、锅炉系统: 

 

       (1) 要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的!选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买; 

 

       (2) 从能耗角度,最好是采用燃气锅炉,但购买时要有一台燃油燃气两用的锅炉,以应急用;

 

       六、电梯系统:

 

       (1) 在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格,便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作;

 

       (2) 高层建筑类酒店,切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯!观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制,一般不超过1.75米/秒,太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2.5-3米/秒的话,那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店(五星级)就出现了这个问题,当时因为桩基都已打好,没法改了。应该做到:以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。

 

       (3) 考察过许多的五星级酒店,大多电梯里没有空调,夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉的;

 

       (4) 对于厨房里用的传菜电梯,因为只传菜,不能乘人,许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯:没有铭牌标示,也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。

 

       七、弱电系统:

 

       (1) 需要上的系统项目的选择:按投资成本可分成以下三个档次:

 

       1、首先,最底限是:建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的;

 

       2、其次,在底限的基础上+舒适度及豪华感官度;

 

       3、最后,在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理(能耗控制)+品牌宣传

 

       (2) 最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统,这两部分是客人直接感官面对的,这方面的钱是不能省的;

 

       八、游泳池设备:

 

       (1) 全部投资不超过50多万,五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑:如臭氧消毒系统,主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品;

 

       (2) 要充分考虑维修的方便性,维修配件的可替代性;

 

       九、桑拿设备:

 

       (1) 要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备;

 

       (2) 还要考虑安全、机房设置合理,维修易操作、维修配件易购;

 

       十、洗衣房设备:

 

       (1) 首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置,其实是考虑是否外接布草洗涤业务?

 

       (2) 选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能,不同类型设备操作的难易,布草破损率的大致情况,如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机,双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多;

 

       (3) 要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式;

 

       (4) 考虑维修配件的通用性或可替代性;

 

       十一、设计过程中的节能设计措施考虑——建筑节能

 

       (1) 对于建筑围护结构进行分析比较,确定合理的围护结构形式,以便降低整体建筑负荷,从而降低围护费用。

 

       十二、设计过程中的节能设计措施考虑——机电节能产品和措施的合理利用

       

       (1) 依据条件,合理利用现有能源,考虑水源热泵、地源热泵、蓄冷空调等空调形式的利用

 

       (2) 合理利用太阳能:

 

       (3) 采用中水系统:

 

       注意:采用太阳能及中水系统,相对于收效来说,初期投资较大,实际的目的是获得良好的社会效应,经济效益次之。

 

       (4) 弱电系统中考虑楼宇控制进行节能:

 

       考虑建筑设备监控系统的应用。该系统充分体现酒店的舒适和豪华性,依据暖通空调、给排水、电气等专业要求,对酒店内的机电设备(供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水)进行集中监视、控制和管理,使机电设备安全、可靠、高效地运行,同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。

 

       装饰的目的、手法:如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的利润? 

    

       下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。

 

       ①餐饮:

 

       第一,设计上必须保证私密性:现在一般请客吃饭都愿意坐包房,豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的,要设置单独的传菜窗口供服务员使用,避免房门频开让楼道路过的客人看见里面。更要设计一些4-6人的小包房,装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性,专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人,这一类请客或赴宴的一般都是人物,消费较高,不愿熟人见到,所以一定要保证私密性,进出通道最好与其他包房相分隔。

 

       第二,针对不同的客源群,装饰上对每个包房要赋予寓意:

 

       比如为满足升官晋级这类客人的需求,将一间餐厅包房取名为"得举轩",取范进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型,壁灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽,预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴席就特别喜爱这类包房。

 

       再比如接待贵宾的豪华包房,部分采用纯中式装修,墙面木作造型内,采用汉代名人书法壁布,天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型,吊灯为宫廷古典式,尽显五千年的中国古典文化。采用目的性照明,直射餐桌,使菜品与配用的金餐具色彩斑斓,气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成,其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息区的主题背景墙内嵌入等离子电视,包房内单设豪华卫生间。该类包房常常是设了8800元的起订费还爆满。 

 

      ②娱乐(OK厅包房和桑拿包房):

 

       第一,最重要的还是私密性的问题,这对于政府要员及其他重要人物来说,名誉及人身的安全是至关重要的。要考虑几个豪华包房,其进出通道另外专设,不需要经过服务台,引领、结帐等工作由酒店派专人直接负责;

 

       第二,一定要设计考虑一个隔音良好、较为清静的小场所专供客人放心接打电话。很多酒店的OK厅包房隔音较差,走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏的噪音,想在电话里说自己不在OK厅都不可能;

 

       第三,一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道,从容应对各种紧急情况;

 

       第四,音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。

 

       ③会议:

 

       第一,要考虑高科技设备的使用,如同声传译(至少四声道)、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电视电话会议系统、会议的摄录象系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆(包括室外的门牌位置)、投影显示系统(自动升降投影屏幕)、监控视频系统、DCN(数据通信网)系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、电话、电铃等等。许多的政府会议及高等级专业会议,要的就是高性能的会议硬件设施来体现酒店档次,以此争光添彩。

 

       第二,平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计:贵宾间的位置、贵宾间内部的设计、贵宾间进入主席台的通道、从主席台撤离会场的专用通道;

 

       第三,目前会议室都是按照多功能设计,既可开会、表演,也可举办大型宴会、小型商务展示,提高利用率。设计时就必须考虑相应足够的储藏间、工作间、化妆间及相关通道。

 

       第四,现在会展的市场越来越大,若有条件,可以考虑一些大型网架式层高较高的会议室,设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线的设计、相关停车场面积等等因素

 

       星级酒店项目的前期筹划方案

       

       酒店项目的前期筹划

 

       如果说,酒店是一座理想的大厦,那么,酒店的筹备工作就是建造这座大厦的基础。酒店企业的开业筹备规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指酒店的工程筹建工作,软件筹备则是指酒店的开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是酒店开业筹备所经过的三个时期,即先期筹划期、工程建设期和预开业经营管理筹备期。

 

       第一部分:酒店项目前期筹划需要考虑的问题

 

       酒店项目前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑一下几个问题:

 

       (一):酒店究竟是为谁建造的

      

       进行酒店项目的前期筹划时,要首先考虑的是酒店是为谁建造的?是为客人建造的吗?看似简单的问题仔细想想就不那么简单了。

   

       很明显,不同的客人有不同的需求,客人会根据个性化的需求来寻找适合自己的酒店。影响客人消费行为的可能有价格因素、地理位置因素、个性化差异因素、习惯性因素等多种原因。对酒店而言,在实施项目工程前,必须遵守“先定位,再选择”的原则,明确酒店市场的市场定位,明确酒店是为哪些层次的客人服务的。

   

       要做出准确的市场定位,就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求,未来的客源结构是怎样的?如果酒店位于城市的中心商务区或交通枢纽带,客人大部分有商务旅游需求,那么,酒店最好定位为商务酒店;如果酒店位于旅游胜地或风景区,旅游客流量比较大,那么,酒店最好定位为度假型酒店;如果酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求,那么,酒店很可能定位为公寓酒店或会议型酒店。

 

       (二):如何开发合理的酒店产品

   

       适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和发展的根本。通俗地说,客人最喜欢消费的产品也就是合理的产品。在确定了酒店的市场定位和经营范围后,要把其主要产品按照不同的定位和客人的需求进行仔细分析,对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配,集中发挥资源优势,最大限度地满足客人的需要。

   

       在构建产品结构时,还有考虑到酒店运营的经济性,对于预期能够获利较大的酒店产品要相应的加大投入,保证酒店有足够的市场竞争力。

 

       (三):酒店企业需要实现什么样的目标

     

        酒店企业需要实现什么样的目标呢?

     

        对酒店业主来说,这个目标就是酒店在未来的经营中能取得怎样的经济效益和社会效益,具体体现在酒店项目的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面。

      

       对酒店的预开业经营管理和未来的经营者来说,这个目标就是有多个短期目标组成的,它包括酒店刚刚进入市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。在酒店市场培养期,如果酒店业主要求管理者实现一定的经营利润,这是不现实的。因为在这个时期,酒店的主要任务是树立品牌形象,尽量扩大客源市场,其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当酒店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期和经营成熟期后,其市场形象已经确立,经营管理模式相对固定,收益能力日趋稳定,实现相应的经济任务也就水到渠成了。

 

       (四):酒店业主和未来经营者对酒店的心理预期有何不同

    

       在这一问题上,酒店业主和未来经营管理者的心态是不同的:酒店业主更多地看中的是经营结果,他是从宏观上把握和解决问题;而酒店的经营者由于市场的不断变化和实际的经营压力,则更多地重视经营目标的实现过程,他是从微观上处理问题的。心理预期不同,行为方式就会有所不同,这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方的角度考虑问题,按照酒店的客观发展规律办事,为酒店的长远发展考虑,不要急于求成。

 

       (五):如何减少酒店的投资风险

 

       每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相对于其他行业来说,酒店项目的投资风险更大。因为酒店项目是凭借各种设备设施所提供的服务来取得收益的。而服务这种产品本身具有不可储存性,一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化,酒店产品的销售就会受阻,预期的投资效益就会无法实现,甚至亏本倒闭。因此,只要加强投资的风险管理,进行科学决策,才能降低风险带来的损失,提供投资的经济回报。

 

       (六):如何合理规划酒店项目的投资要求和投资步骤

 

       规划酒店项目的投资要求,需要投资者做到三点:首先,是建立严密的投资管理程序;其次,是制定投资计划;最后,是进行投资酒店项目的资金预算,及时筹集项目所需资金,避免由于资金不足造成半截子工程,影响投资效益。

 

       考虑酒店项目的投资步骤时,为保证投资的有序性和有效性,需要确立酒店项目投资管理的程序和方法:步骤一,是项目的预可行性研究。在正式确定投资意向前,进行必要的可行性研究。步骤二,根据投资意向进行可行性研究,要求制定出若干个投资方案以供筛选。步骤三,是逐一筛选投资方案,对每一个方案进行经济评价,最终选出最优方案。步骤四,是制定详细的投资计划,监督资金合理使用。

 

       (七):酒店经营中如何平衡业主、管理者和员工之间的利益

 

       酒店是由业主、管理者和员工三部分人员组成的一个团队共同经营的。酒店经营目标的角度来说,这个团队的利益是一致的,他们都期望酒店能在市场上得到丰厚的经济和社会效益。但从单个群体的个人目标出发,他们的利益又有所不同,主要表现为:

 

       (1)对于酒店业主来说,他们是酒店的投资者和所有者,所有业主都会把酒店的投资行为最为是一种期待回保的经济手段来进行市场化操作。业主的利益在某种程度上说,就是酒店能否成功走向产业化发展道路、能否快速收回投资且带来收益和回报,但这种期待有一定风险,其中有市场经营风险也有金融风险。从整体上讲,酒店业是一个高投入而相对地产出的行业,中高档酒店的投资回收期一般要七八年。当酒店的现金流支付不了经营成本、管理费用、税金、折旧、贷款利息等费用而不能产生一定的利润的话,就意味着项目亏损,如果这种亏损不能得到及时控制和改变的话,很可能会使投资失败。

 

       (2) 大多数酒店的管理者都是酒店业的职业经理人,他们的利益一方面是获得薪水和超额完成经济指标的物质奖励,另一方面是在业内得到更好的发展。

 

       (3) 员工的基本利益是有工资、福利和各种保险,能参加专业培训、获得职位升迁等。

 

       平衡业主、管理者和员工之间的利益关系,需要业主按照酒店的经济规律办事,给管理者充分授权;管理者尽其所能发挥才干,扩大市场份额,降低成本和费用支出,创造更多的利润,并关注员工的职业生涯规划设计;员工在岗敬业,为客人提供优质服务,建立酒店良好的声誉。简言之,平衡这三部分人员利益的最佳方法,就是在酒店的经营中,大家统一思想、齐心协力,提高营业收入和利润,不断把酒店市场这“蛋糕”做大,实现三赢。

 

       (八):酒店前期筹划对后期经营有何影响

 

       酒店的前期筹划能帮助决策者决定企业的市场发展规划、预测筹建中可能出现的问题,在一定程度上减少未来工作中的诸多不确定因素。经营酒店虽然始终会有一些不能预见的情况出现,但完善的前期筹划确实可以帮助酒店的预开业筹备者建立有利于酒店日后经营的目标和准则。

 

       任何一个酒店,从项目策划立项到正式营业,都要经过复杂缜密的筹建过程,这个过程的主线是酒店建设期、筹备开业期和正式营业期。酒店的前期筹划作为整个主线的基础,对酒店的后期筹备恶化正式经营等工作将产生决定性的影响。

 

       在酒店的前期筹划中所涉及的具体内容,如酒店的市场定位准确与否,将直接决定酒店的客源结构和营销策略;筹划建造的功能和布局将决定其产品的基本架构和流线是否合理;酒店筹建期间可选用的地面、墙面等建筑装修、装饰材料的性能,将与开业后的清洁保养费用高低息息相关;酒店筹划选型的各种工程机械设备的质量和使用年限等,将直接影响这些设备的后期维修保养费用的高低,酒店前期的节能规划,将决定后期能源费用的多少已经是否适应绿色酒店的发展要求;酒店筹划前期的市场调研是否正确,也将对酒店后期经营产生重大影响。

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